2008年06月17日

国金融資引っ張り作戦、面接編

明日、国民生活金融公庫の面接に行ってきます。

(お持ちいただく資料)ということで、

1.法人税、事業税、消費税及び源泉所得税の領収書
2.預金通帳(普通、定期、積み立てなど。代表者個人名義分も含む。最近6ヶ月以上。)
3.毎月の支払額、借入金残高のわかるもの(代表者個人名義分住宅ローンなども含む。)
4.固定資産税課税明細書及び固定資産税の領収書(代表者個人名義分も含む。)
5.地代・家賃の領収書
6.総勘定元帳
7.営業許可書、認可証、資格または免許を証明するもの
8.運転免許証など
9.個人の確定申告書の控え

全部揃えると、結構すごい量になりまして。。ここで「めんどくさ〜」と萎えそうな気持ちを奮い立せます。はぁ〜。

相方は昨日、今日と実家の田植えの手伝いで顔も手もまっかっか。どんなにお金持ちになったとしても(注:まだなってません、なったとしても。。です。)相方は両親を気遣って田植えをしているかと。こういう所が人として好きなのであります。たとえ酔っ払って↓こんな風に人が変わったかのようになっても。

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ひろ 「うっちゃんも手伝ってくれたらもっと早くすむのに。」うひゃ〜ひゃ〜。



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2008年06月04日

融資の引き方

高松市中央町のテナントビルの決済は7月中旬。
決済まで時間があるので、あれやこれやと手配中。

一度売ってしまう喜びを得ると、ついつい何でも売ってしまいたくなってしまうけどこのビルは所有する方向。

収益物件を購入するとき必ずネックになるのが金融機関からの融資。今回は個人ではなく法人なので勝手が少し違いますが、面白そうな借入先があったので挑戦してみることにしました。

借入先は「国民生活金融公庫」わたくし、こことはなかなか相性が良いのです。
一度は10年固定1.55%で借り入れ成功。
二度目は人の物件ですが、物件価格+1千万円の借り入れ成功。

進捗状況を随時、UPしていきますので借り入れの参考に。。。なるかしらん♪♪

7日(土曜日)オーダーメイド賃貸内覧会12時〜5時まで
8日(日曜日)ファミール屋島西町401号販売内覧会(今回は販売代理店)

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OL一年生の制服姿の長女、これも売り出し中!!!

週末の準備で時間がなくて(いいわけ)ウォーキングできてません。まずいぞ、この腹部。
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2008年05月16日

マニア向けアパート2弾

会社としても収益物件を所有したくて物件探しは毎日の日課。

銀行の融資が必要なので、築浅で利回りもそこそこ良くて何より担保評価のあるもの。。なんてそうは簡単にありません。はい。

今日見てきたのは、築45年以上の物件4連発!!!!

こうなるとマニアというべきか。

おまけに2つの物件に指値、1つは6割引の鬼のような指値。(CH101からまたしても無断借用。)通るか通らないかは縁次第。銀行担当者の怖い顔が目に浮かぶぅぅぅ。

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今夜は焼き鳥(塩味)飲まない女3人の焼き鳥の量は半端じゃないのであります。

自分の底の浅さに嫌気がさすときがあります。でも無理をしても長続きしません。自分のできる事など高が知れていますが、まず行動を起こすこと。これは大の得意。今日も一日頑張りました。
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2008年05月15日

マニア向けアパート

土地勘のある場所でアパートが売りにでています。
入居率50%で現状利回り10%ほど。半額で指値したらマニア向けの物件になりそうです。

場所は高松から一時間ほど東にかっ飛ばして走った駅裏。田舎です。元実家はここから自転車で45分。足腰強くなるはずです。

こんな場所で、買う人おるん?

特別な日はエビフライ。
普通の日だけどエビフライ。
尻尾の先まで衣をつけて、丸ごとガブッ。

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「いただきます。」を言う前にもう食べ始めた奴がいる。家族4人で食卓を囲む日はあと何年続けることができるだろう。小さく産まれた娘達。自分が小さいから大きくなって欲しくて沢山食べさせた。二人とも足は小学2年で私のサイズより大きくなり、小学校5年で身長も抜き去られてしまった。嬉しくて悲しいぃぃぃ。

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道端に主張しつつ咲いていたあざみ?これはお浸し?天ぷら?えへっ。

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2008年05月13日

楽しい妄想

今日は突然の雨に困った方も多かったのではないでしょうか?

銀行のATMにて通帳記入。ん?丸亀の不動産屋さんから入金?
いつの間にか入居者が決まっていて、満室になっていたようです。なんともお気楽な大家で申し訳ありません。

ここは購入以来、不動産屋にほぼ任せっ放し。元々家賃設定が安いので入れ替わりがほとんどなく、順調にキャッシュフローを産み出してくれている賢い物件です。
ここの借入もあと5年半、頭の中を妄想が支配します。

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(高松町OTTE−ONE 1LDK49,000円 共益費3,000円。女性が多いので別名はなぞのアパート(あかちゃんから勝手に拝借)と名づけています。明るくて開放的。)

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(屋島西町ブレイン 3DK60,000円 共益費2,000円荷物の多い方、外部物置あります。それもでかいの。)

上記、ペット可能物件(ネコにゃんOK!)内覧いつでもどうぞ。

今夜は寒いので「おでん」人気ベスト3はじゃがいも、たまご、大根。
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2008年04月25日

サンドバッグ

昨夜は急遽、私が所属している別会社の役員会。
はいはい、役員会とは名ばかりの食事会です。

急遽だったので、ひろさんと娘達はコンビニ弁当。あへっ。たまにはいいのだ。

場所はレインボー近くのブラッセリーマホガニーという倉庫をリノベした店舗。(ねっねっ仕事も兼ねとるやろ。)

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(鴨の燻製なんたら、かんたら。)

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(ココットグラタン)

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(スズキのムニエル、やっぱり醤油が恋しい年頃の私。)

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(ナチュラルビーフ使用のローストビーフ)

この他まだまだ続きますが、食べるのに夢中で途中で撮る事も忘れてしまいました。失礼しました。

私にとって「言いたい放題」の、この時間は貴重な時間であります。いつもサンドバッグの役目を引き受けてくれる、ビジネスパートナーに感謝しつつ、今夜もまたお腹一杯。ごちそうさまです。

ウォーキング5日目。なんとか継続。体重に。。。変化なし。

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2008年04月22日

82歳ばあちゃん大家さん

先日、アパート経営の相談を受けて某場所某物件をリノアートの山上さんと一緒に見てきました。
これまでの経営は82歳のおばあちゃん。といっても若くて元気でとても82歳には見えませんけどね。世帯数も結構あります。これを全部一人で切り盛りしてたとしたら、こりゃ大変だったろうなと。聞けば美装も業者を入れず自分でやってたらしい。これこそ正真正銘の大家さんですね。頭が下がります。

ただ時代の波についていけず、ここの所空室が埋まりにくい状況での相談です。

東京と違って、リフォームしたからリノベーションしたから家賃が上がる訳でもないのが地方物件の悩みの種。私自身、築古物件を所有しているのでそこら辺は良くわかっているつもり。

それにしても、2DKで3万円の家賃は激安かと。
キッチンなんかも新品だし。
新婚さん、いらっしゃ〜い。場所等のお問い合わせはこちらから。

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さてさて、世代交代の娘さんの意向を受けて、どれだけ山上さんが頑張ってくれるか思いっきりプレッシャーをかけたいと思います。(笑)アパート名、思いっきり私好みだったりするんですよね。

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2008年04月21日

マミー+ハウス(千葉県)

朝、出社すると一足先に出社している相方が新聞に「ここ読んどけよ!」とばかりに付箋を付けておいてくれる。

今朝の記事に、むむむのむっと反応。
シングルマザーが助け合いながら共同生活を送る民間集合住宅がオープン。むむむっ。不動産業を開業してから、離婚した後の住居に困っている人を何人も見てきましたから、これやりたい。すぐやりたい。

これだけ需要と供給のバランスが崩れていて、空室が多い状況を打破するためにも何か一手間掛かる事をしなければなんともならんと常々考えていました。

ちょっとだけ人助け+空室が埋まる=みんな幸せ。

シングルマザーでなくても子育て中の就労は突発的なことが多々発生して大変ですから。早速、これ向けの物件探さなくっちゃ。
何事も一人でやろうとすると大変ですが、まずは情報を発信することから、ですよね。

数年前、全室空室のアパートを購入して路上生活者を入居させたらなんだか美談に収まりすぎてこそばゆい思いをしました。ボランティアなんて気持ちはないのが私流。お互いメリットがある、長続きさせるにはこれだと思うんですけども。

あ〜、いかん、いかん。また相方の作戦にはまったかも〜。

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(丸亀の個人所有のアパート、近くに幼稚園があって駐車場、共益費込みの3万9千円。一室空室あります。えっと草抜きなどしていただけるなら、もっとお安くできます。これが高松にあったらぴったりの物件なのに。)
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2008年04月10日

暗闇の怪しい集団

今日も雨です。雨が多いと気が滅入ります。農耕民族ですね。

夕刻、いろいろな都合で薄暗くなってから仲介物件の案内がありました。
全員懐中電灯を持参しての内覧、誰がどう見ても怪しい集団以外の何者にも見えないと思われます。

物件は中心部からちょいとはずれた郊外。
ぱっと見は一戸建て、実は2軒繋がった築25年の借家なのです。
一戸は賃貸中。一戸は原状回復済みで入居待ち。
一戸の家賃でローンの返済も可能。2戸目が入るとほくほく。

価格は路線価に毛が3本生えたくらい。

高松の賃貸状況は非常に厳しくて3割空室のアパートもゴロゴロあります。待っていれば入居してくれた時代はもうとっくの昔なのかも知れません。
不動産投資に関していろいろな相談を受けますが、一番得意とするのは少ない資金でどう増やすかです。賃貸業は実は女性向けなのに、女性からの相談。。。少ないんですよね。
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2008年01月24日

利回り11%物件

ここ数日、寒い日が続いています。
今日は雪が舞っていました。寒いはずですね。

明日は久し振りに決済があります。
任意売却物件のアパート2,980万円。

ここ一年間入居募集していなかったので、現在入居率は50%。
外観、室内リフォーム後、入居募集して引渡しとなる予定です。
立地も良く駐車場もたっぷりあって利回り11%を想定。
詳細はこちらからお問い合わせ下さい。

自分がアパートを買っていて一番困ったのがリフォーム。この部分の悩みを解消してお引渡しとなりますので安心です。

さてさてこんな寒い日はじっとしてればいいのに、個人的に大好きな「訳有り物件」調査に出かけてきました。訳有りをどう料理するかが腕の見せ所。これを考えているときが一番楽しい♪♪
指値が通るかどうかは縁次第なので、返事を待つことにします。




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2008年01月15日

不動産投資の第一歩は積み立て貯金

3連休は長女の成人式、二女の剣道選抜大会と行事が重なりバタバタしてました。終わってやれやれです。

成人式を終えた長女を迎えに行った帰り道、こんな話をしました。

長女はこの4月から正式に働き始めます。

長女 「貯金せないかんわなぁ。」
ひろ 「家賃いらん食費いらんやのにそら貯金せないかんわ。」
長女 「月5〜6万円?じゃあ6万円として年間72万円x5年で360万円。はぁ〜。」
投資家うっちゃん 「それを元手にアパート買う?やり方教えてあげるで。」
長女 「一人暮らしはそれからかぁ。」
ひろ 「25歳でアパートのオーナーかよ!」

それを二女に話したら「親子でもちゃんと手数料もらうんやろ、私の時はまけてね。」ちゃっかりしてますなぁ。

収入の道はいくつあっても困りません。何年後にどうなりたいとできるだけ詳細に計画するのが成功の秘訣だとか。ぬぬぬぬっぬ。そう言われてみたら自分自身はどうなりたいのか決められていない。これいかんなぁ。
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2008年01月06日

投資物件プロジェクト

今日は県外の方と打ち合わせをしました。

所有している高松市内のマンションを投資向けマンションにリノベーションして販売して欲しいという依頼。これは私の最も得意とする分野。
このプロジェクト自分自身にプレッシャーをかける意味もあって、進行状況を随時ブログでUPしたいと思います。このプロジェクトなんと名づけようか。。。物件は高松市中央町、名前で引っ掛けるか?う〜ん。ネーミング募集します。

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この後カフェUmieへ、店内は相変わらず入れ替わり立代わりお客さんでいっぱい。売れるには訳がある。。。はい。
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2007年12月23日

秘書

世の中は3連休。
我が家はといえば、長女は羽が生えたように遊びに行ってしまいました。
二女は相変わらず早朝6時から部活の練習に出かけ、明日から九州に遠征へ行くそうです。ということで、私は朝から年賀状の準備。

これが名刺の整理からやらないといけない状態で大変なんだわ。こうなるともう秘書を雇うしかありません。それもうんと有能なの。いるんだわな〜。隣に。一旦エンジンが掛かると誰も止められなくなるというエセサイボーグひろ。(注:滅多にエンジンかかりません。)

昼過ぎ、こんな気ぜわしい時にまたまた収益物件情報が。。。う〜ん、行きたい、行かなければ、行ってしまえっ!

年末で何かと物入りな今日この頃。ひだまり金庫は大丈夫か?年は越せるのか?餅は買えるのか?ついでにアパートも。

今日は二日早いクリスマス。家族揃って「カシュカシュ」さんのケーキ、いっただきま〜〜す。

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ケーキの奥に見えてるのはなぜか「かぼす七味」甘いケーキに合うんだな〜。うそうそ。
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2007年12月22日

ゼロからの不動産投資

来月決済予定の収益アパートの境界確認等のため現地立会いに行ってきました。
この物件、金融機関からの任意売却物件。
中古の収益物件は安く買うことが成功への第一歩に繋がりますので、ここは慎重にかつ大胆に事を運ばなければなりません。これまでこれで何度泣かされたことか。

自分の中のいくつかのチェック項目をクリアーできればすぐに買い付けを入れること。

その後「あっ、お金あったっけ?」「社長に報告するの忘れてた。」となります。

今回のこの物件、なにをどうするかでこんな風に変わるを随時報告したいと思いますので、お楽しみに。おっとその前にまずは社長に報告っと。

不動産投資の手法は一つではなく、人それぞれ異なります。
私が一番得意とするのは「無い所からいかに増やすか」まずはこの冬のボーナスから貯金するところから始めてみませんか?

ねえ、聞いてる?K井さんS野さん、貯金せんといかんで〜。
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2007年12月20日

東京の刺身

夕方高松に帰ってきました。ほっとしました。

東京は刺激があって、人が沢山いて、ビジネスチャンスもいっぱいあって。。。すべてが凝縮されているすごい街です。田舎モンの私にとっては、やっぱり外国。

久し振りにいろいろな不動産投資家(変な大家さん大集合。もちろん自分もね。)と情報交換。みんなの気迫に圧倒されっぱなし。

2日目、目黒にある「クラスカ」というリノベーションホテルに泊まろうと友達を誘ったら自転車でやってきた。偶然にもこの近くに住んでいるんだとか。東京は広いと聞いていたのに、こんな偶然もあるんだ。

最終日は何の予定も入れず、ただひたすら街を歩いてみた。頭はいつにも増して空っぽ、お腹も空っぽ、おっと財布もそろそろ空っぽ。

3年前に今の自分が想像できただろうか?
3年後にどうなっているのか、いたいのか?などと皺のない脳みそで考えたところで簡単に答えなど出るはずもないのに。

高松空港におりたら、うちと同じく異業種から不動産業界に参入している地元の大先輩から携帯に応援メッセージが入っていてびっくり。うぉ〜、明日からまたがんばんぞ〜。

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東京で食べた刺身の盛り合わせ。旨い!瀬戸内海の魚だって負けないくらい旨い!違いは種類の多さ。東京には全国から新鮮な魚が泳いできているようです。(笑)
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2007年12月07日

スピード

今日朝一番に収益物件の情報をファックスで送ってくれるよう依頼。
その後、高松市福岡町の「ふくちゃん」に仕上がり状況の確認に行ってきました。すっごくいい仕上がりについつい時間の経つのも忘れてデザイナーの宮本さんと話し込んでしまいました。
そうこうしてると、別の仕事を済ませたひろさんもふくちゃんの仕上がりが気になっていたようで、合流。
この後、ひろさんお気に入りの「たもや」でうどん。かっぱいかっぱい。(幼少の二女はお腹一杯のことをかっぱいかっぱいと言ってました。そんな可愛い時期もあったとさ。)
事務所に帰ると、朝一番の物件情報がファックスにて到着済み。

物件は事務所から10分かからない場所。

物件に到着して入居率と境界を確認して不動産業者に電話。業者さん10分で到着。
室内確認してその場で買い付け。資金繰りはひろさんお任せね。

夕刻、不動産業者に書類を取りに行って、正式に買い付け証明を出して来週中に契約することを確認。

朝から夕刻までにこの物件の問い合わせは全部で10件あったそうです。資料請求も物件確認したのもうちが一番。そりゃそうだわな。他の人はサラリーマンで平日は自由に動けません。不動産投資が一般に広まった昨今、スピードと決断力が何より大切です。

任意売却物件にもかかわらず、もちろん指値も忘れません。ぐふふ。

さてさて悩みが一つ。物件の所在地は高松市木太町。ネーミングは?きたろう?う〜ん、悩む。年末の慌しい時にちょっとはじっとしとけよ!と自分に突っ込みいれつつ、決済が終わるまでなにがあるかわからないのが不動産ですから、気を引き締めていきます。ひゃほぅ〜。

ひろさん「靴を履き替えるように不動産を買う。いいね〜。」

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2007年10月30日

再建築不可につき

ここ数日、胸のうちがクサクサしてます。
天気のせい?食べ過ぎ?やっぱり年齢のせい?

そして前々からずっとずっと気になっていた再建築不可の物件を見てきました。この物件、見に行こうと思ったらなぜか邪魔が入り行けませんでした。う〜んとたぶん見に行かない方が良いということかなと勝手に解釈して視野の外へ。

夕刻、なぜか急に行きたくなるり、そうなるともう我慢ならん!

ひろ 「再建築不可はなにいうてもあかんやろ。」

たぶんきっと私も人にはそう言いいます。何とか言うアメリカの不動産投資家が書いてましたよね。「不動産投資とは資産とか土地の価値とか関係なくその物件からいくら儲けられるかが大事。」単に天邪鬼だから駄目だと言われると逆にやりたくなったりするから手に負えません。

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今日のふくちゃん、床の根太。。。なんか懐かしい。やりたいけど。。やれません。今回は無垢だし。。そういうこっちゃない。はい。屋上防水も同時進行中です。
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2007年10月21日

週末

週末、東京より「不動産投資の王道」の白岩さんが絵に描いたような美人才媛を伴って高松へ来られていました。
うどんはどこも打ちたてでのびていませんでしたが、鼻の下は。。。延びてましたよっ。(笑)

取り急ぎ、報告。
告げ口とも言う。
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2007年09月18日

今日のうどん

今日もまた天ぷらの匂いに釣られて、玉藻うどんへ。

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(ひやかけ&ゲソ天=県外人の為に訳すると、冷たいかけうどん&イカの足の天ぷら)

ゲソといいながら、ここは絶品。さすが地物。
ここは昼時なのになぜか空いている。不思議、なんでなん?

今ちょっと築古で、でかめの収益物件を検討しています。金食い虫になるか化けるかは自分の力量が問われる難しい物件。
こういうのってタイミングも重要ですよね。半年後だったら。。。
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2007年09月11日

投資家魂

「MINAKO」沢山の方に内覧いただきまして有難うございました。

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写真撮影も終わりました。近々全貌をHPで公開しますね。

ただ今、塩上町の区分所有マンションもガンガン解体進行中です。9月末にはほぼリノベも完了し、内覧いただける予定です。乞うご期待!

夕方、疲れた体を引きずって。。。帰宅のつもりが、車は自然に逆方向へ。なぜに?
実は今日こられた不動産業者さんから収益物件情報を頂いて、気になってついつい。ああ、まだ夕飯の買い物もしてないのに、ああ、既に8時過ぎてる。個人投資家としては○、主婦としては×。

見るんじゃなかった。久々に悩む、なやむ。
あ〜なれば、こ〜なる、そ〜すれば、こ〜なる。むつかしいけど遣り甲斐のある物件。あ〜今夜は悶々としそう。悶悶悶悶悶悶悶悶悶悶々。
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